La mayor parte de compradores de viviendas en España proceden de Rusia, Francia, Italia y Alemania. Independientemente de su procedencia, todo extranjero que no resida en España y quiera comprar una vivienda en territorio español, deberá seguir ciertos pasos hasta la adquisición de la vivienda. Sin embargo, comprar una vivienda en España no requiere que los extranjeros hagan demasiados trámites, únicamente tienen que tener en cuenta algunos requisitos y los impuestos que habrá que pagar tras la adquisición.
NIE para comprar una vivienda en España
¿Qué requisitos necesita un extranjero no residente para comprar una vivienda en España? En primer lugar, el comprador debe tener el Número de Identificación de Extranjeros (NIE)*, un número personal, exclusivo y único que otorga la Dirección General de la Policía. Puede ser solicitado tanto en territorio español como desde el extranjero a través de la embajada o el consulado. Este documento es imprescindible para realizar cualquier transacción económica en nuestro país, por lo que se deberá disponer de este documento antes de la firmar la escritura. Conseguirlo es fácil, pero requiere mucho tiempo, por lo que sería recomendable pedir ayuda a un agente inmobiliario para agilizar el proceso lo máximo posible. Tener un NIE no siempre equivale a ser residente en España.
*Desde GD Global Mobility podríamos ayudarte con este tipo de trámites.
Compra de vivienda en España por extranjero no residente
La compraventa de la vivienda se realizará ante notario (o embajada o consulado, en su caso) y se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Antes de realizar la compra ante el notario es muy común firmar un contrato de arras destinado al compromiso de ventas en el que ya se paga una parte del precio. Una vez firmada la escritura de compraventa, se da entrega de la vivienda.
En el momento en el que el comprador extranjero sea propietario de la vivienda, se deberá nombrar un representante fiscal en el caso de que no se resida en España.
¿Sabes cómo se acredita la residencia fiscal en España? La residencia habitual lleva emparejado el IRPF, salvo que los convenios y tratados internacionales firmados por España dispongan lo contrario.
Impuestos al comprar una vivienda nueva como extranjero
¿Qué impuesto paga un extranjero no residente al comprar una vivienda en España?
- El IVA (Impuesto sobre Valor Añadido): será un 10% del precio y un 21% si se trata de una propiedad comercial. El porcentaje del IVA aplicable cuando un extranjero compra una vivienda en España es uniforme en todo el territorio, por lo que no varía en función de la Comunidad Autónoma. Solo existe una excepción: en Canarias el comprador de la vivienda deberá abonar al vendedor el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), fijado en un 7%.
- El AJD (Actos Jurídicos Documentados): además del IVA, al adquirir una vivienda nueva (es decir, de primera transmisión), el comprador deberá pagar este impuesto autonómico que oscila entre el 0,5% y el 2% del valor de la compra. En este caso cada Comunidad Autónoma sí fija su porcentaje. Sin embargo, podrás disfrutar de varias reducciones si tienes menos de 35 años y la vivienda que quieres comprar costara menos de 130.000€ o si tienes alguna discapacidad oficialmente reconocida y la propiedad no cuesta más de 180.000€.
La compra de una vivienda de segunda mano como extranjero
Otra opción es adquirir una propiedad que ya fue vendida en el pasado y pasa a ser de segunda mano.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se trata de un impuesto progresivo, por lo que dependerá del precio de la propiedad que variará en función de cada Comunidad Autónoma. Como norma general que sirva de base:
- Un 8% por viviendas que no superen los 400.000€.
- Un 9% cuando el precio del inmueble esté entre los 400.001€ y 700.001€.
- Un 10% cuando el precio sea de 700.001€ en adelante.
Se trata de un impuesto que se paga después de firmar la escritura pública ante notario y que debe pagarse siempre que no se aplique el IVA en la transmisión.
Consejos para comprar una casa en España siendo extranjero
Una manera eficaz de comenzar la compra de la vivienda es contratar un agente inmobiliario que ayude a encontrar y elegir la propiedad perfecta, un movimiento que supondrá un ahorro de tiempo y dinero.
También es muy recomendable nombrar un abogado local que realice funciones de asesoría en la compra y que verifique la capacidad jurídica del vendedor, promotores inmobiliarios y demás intermediarios.
A su vez, el estudio de la propiedad y la negociación de los términos del contrato es un paso importante que debe llevar a cabo la parte compradora. Por ejemplo, es importante que verifique que la superficie y la propiedad estén reflejados en el Registro de la Propiedad.
A pesar de que no sea obligatorio, es aconsejable que el comprador abra una cuenta bancaria en España, puesto que esto facilitará el pago de impuestos y todos aquellos relacionados con el proceso de compraventa de un inmueble.
Otro aspecto recomendable es realizar el Registro de la Propiedad, puesto que proporciona una gran seguridad jurídica al comprar la propiedad absoluta de los derechos de los inmuebles.
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Golden Visa: vía de residencia para inversores extranjeros
Cuando hablamos de Golden Visa hacemos referencia a un visado de residencia especial destinado para que inversores extranjeros puedan residir en España durante un año en todo el territorio nacional, aparejando con ello un permiso de trabajo. Pueden tener acceso a todo el espacio Schengen sin exigir una residencia continuada en España. De esta manera, el servicio consiste en conceder el permiso de residencia a aquellos inversores extranjeros que realicen una inversión inmobiliaria de 500.000 euros.
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