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Impuestos para extranjeros al vender una vivienda en España

Impuestos para extranjeros al vender una vivienda en España

¿Conoces los impuestos que tienes que pagar por vender una vivienda en España si eres extranjero? Son diferentes a los que tendría que pagar un español

En la venta de una vivienda surgen diferencias entre los impuestos a pagar en función de si eres extranjero o español. Sin embargo, en la compra de una vivienda, los ciudadanos nacionales y extranjeros no residentes pagan exactamente lo mismo en cuanto a tributación se refiere, teniendo en cuenta siempre las diferencias entre comprar una casa nueva o de segunda mano.

A la hora de comprar una vivienda en España, un extranjero no residente debe seguir una serie de pasos. La liquidación de impuestos es uno de ellos.

Impuestos al vender una vivienda si eres extranjero

Todo extranjero deberá liquidar impuestos en el caso de que haya obtenido una renta en territorio español como consecuencia de la venta de su establecimiento permanente y en el caso de que el valor terrenal de dicha vivienda haya incrementado mientras haya sido de su propiedad. El extranjero tributará:

  • Por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes): En el caso de que se haya obtenido una ganancia patrimonial en la venta de la vivienda, será necesario tributar por ello. En base a esto, en primer lugar, habrá que determinar la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del inmueble. Una vez obtenidos estos valores, a la diferencia entre ellos se le aplica un tipo del 19% para residentes de la EU, Noruega e Islandia, y de un 24% para el resto como norma general. Sin embargo, en muchas ocasiones es complicado localizar al vendedor extranjero del inmueble o simplemente desconoce sus obligaciones tributarias, por lo que existe la aplicación de una retención a la cuota tributaria en concepto de obligación del comprador: en ocasiones el comprador tendrá que aplicar una retención del 3% sobre el valor pactado de la venta para evitar que el no residente deje sin pagar el impuesto. Puedes encontrar más información en los artículos 16, 19 y 25 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

 

  • Por el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana/Plusvalía municipal): Teniendo en cuenta que el vendedor asume que el terreno del inmueble ha aumentado de valor durante todos los años que han sido de su propiedad, deberá liquidar este impuesto en caso de vender su vivienda siempre que se haya dado ese incremento del valor del suelo. En este caso el comprador también tiene que estar pendiente de retener del precio de la compraventa la cantidad que corresponda a la plusvalía, pues tendrá que ingresar dicha cantidad en caso de que el vendedor no procediera a la liquidación. Esto es un mecanismo para asegurar que siempre se pague la plusvalía.  En relación a la plusvalía municipal, conviene recordar que el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional el supuesto en el que el impuesto a pagar es mayor al beneficio obtenido tras la operación de compraventa. Puedes encontrar más información en relación a este impuesto a partir del artículo 104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Como vemos, el extranjero no residente que decida vender una vivienda en territorio español deberá tributar por conceptos que no afectaría en el caso de que el vendedor fuera español.

Por otro lado, los impuestos al comprar una casa serán los mismos para el obligado tributario, ya sea español o extranjero no residente. Lo que sí varía es el concepto de la vivienda, en función de si es nueva o de segunda mano (es decir, se trata de una segunda transmisión). Los desarrollamos brevemente:

Impuestos al comprar una vivienda nueva como extranjero

  • El IVA (Impuesto sobre Valor Añadido): será un 10% del precio y un 21% si se trata de una propiedad comercial. El porcentaje del IVA aplicable cuando un extranjero compra una vivienda en España es uniforme en todo el territorio, por lo que no varía en función de la Comunidad Autónoma. Solo existe una excepción: en Canarias el comprador de la vivienda deberá abonar al vendedor el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), fijado en un 7%.

 

  • El AJD (Actos Jurídicos Documentados): además del IVA, al adquirir una vivienda nueva (es decir, de primera transmisión), el comprador deberá pagar este impuesto autonómico que oscila entre el 0,5% y el 2% del valor de la compra. En este caso cada Comunidad Autónoma sí fija su porcentaje. Sin embargo, podrás disfrutar de varias reducciones si tienes menos de 35 años y la vivienda que quieres comprar costara menos de 130.000€ o si tienes alguna discapacidad oficialmente reconocida y la propiedad no cuesta más de 180.000€.

La compra de una vivienda de segunda mano como extranjero

Otra opción es adquirir una propiedad que ya fue vendida en el pasado y pasa a ser de segunda mano.

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se trata de un impuesto progresivo, por lo que dependerá del precio de la propiedad que variará en función de cada Comunidad Autónoma. Como norma general que sirva de base:
  1. Un 8% por viviendas que no superen los 400.000€.
  2. Un 9% cuando el precio del inmueble esté entre los 400.001€ y 700.001€.
  3. Un 10% cuando el precio sea de 700.001€ en adelante.

Se trata de un impuesto que se paga después de firmar la escritura pública ante notario y que debe pagarse siempre que no se aplique el IVA en la transmisión.

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